投资开发“农文旅”项目，入局容易，想要收回投资成本并进行盈利，则需要专业加持，策划、设计与运营紧密结合，把市场化运营思维在项目策划阶段植入，在项目策划、设计、建设及运营全过程中慎思笃行。

目前国内农文旅项目的普遍存在造景容易，运营难，人气不旺的特点，这也说明项目选址及策划的重要性，在入局之初，选好址，做好策划是项目成功的首要前提。若选址不慎，规划设计不接地气，不能面向大众，策划不符合市场需求，为后期的运营加大了难度，就基本决定了后期项目的成败。

（一）三分选址

1.选址时充分发挥本地人优势：农文旅项目，设计产业业态多元化，与当地政府、农民、企业有着无法避免的交集与合作，一定要找土生土长的本地人做好向导调研。

2.选址时要充分利用资源条件：农文旅项目包括农业体验、文化传承、旅游观光三个核心内容，需要立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势，围绕田园资源和农业特色，做大做强传统特色优势主导产业，推动土地规模化利用和三产融合发展，打造农业产业集群。

3.立足区县一级地域来综合分析：项目所占据的竞争优势是不是有利或具有唯一性，未来是否存在新入局者拿到更优资源拦截用户的可能。发掘特色与亮点, 明确定位与内涵, 加强对乡村资源本真性、文化性、生态性和差异性的深度挖掘。

（二）三分策划

1.明确用户定位：确定这个项目主要服务的用户群体，依据用户群体，规划商业和空间场景，让项目设计的方向聚焦，满足人们多层次化的休闲消费需求。

2.策划好商业业态布局:商业业态的布局即体现了项目的营业收入、同时体现了项目的综合服务、体验的场景需求。利用“旅游+”、“生态+”等模式，开发农文旅多功能性，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合；强化品牌和原产地地理标志管理，推进农村电商、物流服务业发展，培育形成1—2个区域农业知名品牌，构建后续发展的产业体系。

3.做好引流业态和产业联动：项目策划之初就要明确靠什么项目带来用户，怎样设计场景更容易产生用户裂变宣传。依托当地资源，结合农业生产发展文化创意产业，打造特色项目，构建有效的产业融合机制。联动周边地区和相关产业共同发展。

4.明确定位，挖掘特色，打造场景，拒绝同质化：农文旅项目大都同质化严重、缺乏特色, 需要明确特色主导产业、项目定位, 项目优势、避免同质化竞争、重复建设等弊端出现, 打造个性化，特色明显、乡土乡情氛围浓郁, 产品具有强有力的竞争力的项目。

（三）四分运营

1.农文旅项目难的不是建设，而是运营。运营的重要性不言而喻，整个项目能否实现收益，主要看运营是否能通过项目变现。

2.乡村经营，不能仅仅依靠村干部和村民，必须把专业的事交给专业的人。未来的乡村建设，应该以村集体经营为主导，核心是激活乡村资源、让政府投资发挥乘数效应。从“建设”转向“运营”，核心是分工合作的城乡合伙人机制。政府、乡村运营师、村集体，三者重构了乡村发展的新生态：政府做规划、做环境，村集体和村民做主人，运营商做项目、做运营，通过农文旅项目将乡村资源变现，将村民动员起来，真正形成乡村发展的内生动力。

三分选址、三分策划，四分运营。只有选好址，做好前期策划和后期规划设计，专业运营团队全程参与指导项目策划、设计、建设，运营全过程，多方协作良好，才能做好“农文旅”项目，继而实现村集体、村民增收，投资者收益有保障的双赢可能。